중국 중앙정부가 집체토지 반환을 시작한 지도 15년이 흘렀다. 지방정부의 경제개발구에 대한 대대적인 정리 작업은 아직도 진행형이다. 여기서 중요한 것은 반드시 경제개발구에 대한 등급을 꼭 확인해야 한다는 것이다.

예를 들어, 국가급, 성(省)급, 시(市)급을 반드시 확인해야 하고, 성급 이하는 투자하지 않는 것이 바람직하다. 만약 시급 이하의 경제개발구인데도 “토지를 무상으로 제공하겠다”와 같은 달콤한 말을 한다면 절대 믿으면 안 된다. 사전에 반드시 토지대장을 통해 확인해야 한다. 한편, 집체토지라고 무조건 외국기업이 사용할 수 없는 것은 아니다.

중국 <토지법> 제35조 5항에 의하면, “국무원이 기본농지의 보호 의무를 부과하면서 각 성, 자치구, 직할시에도 관할 행정구획 내 토지의 80% 이상을 농지로 보호할 것을 의무화해야 한다”고 설명하고 있다. 즉, 집체토지의 80%는 반드시 농용토지로 보호해야 하지만, 나머지 20%는 지방정부가 지역발전의 필요에 따라 사용할 수 있다는 애기다. 단, 반드시 건물을 올린 후 매각‧양도‧임대 등을 할 수 있으며 사용권의 소유자가 변동되었다는 것을 현지 지방정부의 허가비준을 받아야만 사용할 수 있다.

셋째, 미지정 토지는 산야, 사막, 구릉 등과 같이 바로 개발하기 어려운 토지를 말한다. 용도가 지정되어 있지 않아서 ‘미지정 토지’라고 부르며, 엄격히 말하면 ‘미지정 토지’도 국유토지에 포함된다고 이해하면 된다.

이처럼 복잡한 중국 토지제도를 이해하기란 결코 쉽지 않다. 하지만 필자가 설명한 내용을 토대로 정리하면 큰 어려움은 없을 것이다. 그렇다면, 중국 사업에 있어 토지 사용권 관련 몇 가지 주의사항을 살펴보자.

첫 번째, 출양(出讓)과 전양(轉讓)의 차이점을 명확히 이해해야 한다. 사실 비즈니스 중국어에서 두 단어는 상황에 따라 모두 ‘양도’라고 번역되기도 한다. 그러나 토지 사용권에 있어 ‘출양’과 ‘전양’은 엄연한 차이가 있다. 먼저 출양(出讓)은 계약의 주체가 국가와 토지 사용권자 간의 계약을 말하고, 흔히 1급 거래라고 부르는 ‘양도계약’의 개념이다. 그러나 전양(轉讓)은 국가로부터 토지를 양도받은 1차 사용권자가 다시 2차 사용권자에게 토지를 재양도하는 일종의 ‘기업 간 전매계약’으로, 흔히 2급 거래라고 부른다. 따라서 법률 성격상 출양은 행정행위이고, 전양은 민사행위라고 볼 수 있다.

특히, 1급 거래인 양도계약은 규정된 개발이용기한을 잘 지켜야 한다. 일반적으로 정부와 양도계약을 체결한 1차 사용권자가 개발이용 기한 1년이 넘도록 사업에 착수하지 않으면, 토지 유휴비(평균 양도금액의 20% 이하)를 징수당하고, 2년이 넘도록 사업에 착공하지 않으면 토지 사용권을 무상으로 몰수당할 수도 있다는 것을 명심해야 한다. 또한, 2급 거래인 토지전매 계약의 경우 지방별로 허가를 안 내는 경우도 있기 때문에 주의할 필요가 있다. 

두 번째는 토지 사용권을 현물출자로 진행할 경우의 주의사항이다. 일반적으로 중국기업과 조인트 벤처기업 설립 시 중국기업이 토지를 현물 출자하는 경우가 많다. 토지 사용권은 중국측 출자자가 유상양도를 받은 출양토지를 현물로 출자하는 것이 원칙이다. 그러나 유상양도 자금이 없거나 무상 할당된 획발토지를 출양토지 사용권과 같은 방식으로 합자기업에 현물 출자하려고 하는 경우가 있기 때문에 사전에 반드시 확인이 필요하다.

무상 할당된 토지사용권의 경우는 유상 사용권과 달리 양도‧임대‧담보 설정이 불가능하고, 사용 기간이 규정되어 있지 않다. 따라서 언제라도 지방정부가 필요에 따라 토지를 강제로 몰수할 수도 있음을 숙지해야 한다. 과거 우리 기업들이 중국에 투자하여 공장을 설립하여 운영하다 갑자기 도시개발이나 고속도로 건설계획에 해당 공장 부지가 포함되어 어떤 보상도 받지 못하고 쫓겨 나온 사례가 종종 있었다. 또 하나는 중국 측이 할당받은 토지를 현물출자로 인정하는 경우 출자액 평가 시 이런 위험성이 크다는 것을 중국 측 파트너에게 상세히 설명해 가능한 낮은 평가금액(투자금액)으로 책정되도록 협상하는 지혜도 필요하다.

세 번째로 토지 사용권의 유동성과 감가성에 주의해야 한다. 출양토지 사용권의 경우 전매‧임대‧담보를 설정할 수 있으나, 토지 자체를 상품으로서 양도할 수는 없다. 반드시 이용목적에 맞는 사업이거나 관련성이 있어야 하기에 그 유동성과 시장성 측면에서 다소 제약이 있을 수 있다. 또한, 사용권을 양도하거나 담보를 설정하는 경우는 남아 있는 토지사용 잔존 기간에 따라 감가 상각된다. 중국 회계규정에서도 토지사용 연수에 따라 정액을 감가상각하는 것을 원칙으로 하고 있다. 토지 잔존연수가 길게 남으면 높게 평가하고, 낮게 남으면 거의 실질가치를 인정하지 않는 경우도 있으니 잘 활용할 필요가 있다.

네 번째는 지난 호에서 강조했던 것처럼 토지와 지상 건축물은 불가분의 관계라는 것이다. 토지와 그 위에 세워진 지상 건축물의 소유권과 관련해 국가가 토지 소유권을 보유하고 있고, 지상 건축물은 법인 및 자연인이 소유할 수 있는 분리소유의 방식이다. 건물 소유주는 일반적으로 건물과 부착된 토지의 사용권을 보유하며, 토지와 그 위의 건축물은 양도 및 저당권 설정이 동시에 진행된다. 요약하면, 건물 소유권에 대한 저당권 및 양도는 당연히 해당 건물에 할당된 토지 사용권에 대한 저당 및 양도로 이어진다는 의미이다.

최근 들어, 중국에서도 토지 사용권 기한 만기가 도래하면서 이에 대한 의견이 분분하다. 2016년 11월 중국 정부는 ‘재산권 보호 제도의 개선 및 법률에 따른 재산권 보호에 관한 의견’을 발표하면서, ‘토지 사용권 만기가 도래한 토지에 대해 자동으로 기한을 연장하고, 별도의 비용도 받지 않는다’고 발표한 바 있다. 출양토지의 합법적인 토지에 합법적인 계약을 진행했다면 걱정할 필요 없다. 문제는 획발토지 혹은 집체토지가 포함된 비즈니스다. 꼼꼼히 체크하고 대응을 준비해야 한다. 토지는 중국 사업의 기본이기 때문이다.