베트남에는 새로이 시행되는 부동산법으로 아파트를 중심으로 부동산에 대한 관심이 증폭되고 있다.
건설업체의 대규모 광고 공세 속에서 부동산이 다시 살아날 것이라는 견해와 아직 시행령도 만들어 지지 않아서 세부 규정까지 기다려야 한다는 의견도 있다.
최근 호치민 시내에는 2020년 개통이 예상되는 지하철 공사 현장 주변의 빈터마다 신축공사를 하는 모습이 점차 늘어나고 있는 것을 종종 목격할 수 있다.
늘어나는 자동차, 편의점, 현대화 되어가는 점포의 리모델링으로 2~3년 전의 모습과는 무척 다른 양상이다.
좋아지는 경제에 대한 기대감까지 더해져서 대형 부동산 업체의 럭셔리한 고가 아파트가 늘어나고 휴양지의 빌라 등을 분양하는 업체가 부쩍 많아지고 있다. 이러한 업체들은 베트남에 진출한 외국기업의 CEO가 4만명을 넘어서고 있으며 새로운 부동산법에 따라 곧 수요가 폭발할 것이라는 논리를 내세우고 있다.
이는 변경되어 시행되는 부동산법의 외국인 부동산 취득 허용이 논란의 중심에 서있기 때문으로 추측된다.
그러나 대다수의 외국인들은 법이 시행되고 있으나 아직까지 시행령과 관련 규정이 발표되지 않은 시점에서 부동산을 취득하여 레드북(권리등기증)을 수령하는 방법이 마련되어 있지 않음을 지적하고 있다.
또한 부동산을 구매하려는 외국인의 입장에서 보면 이미 2008년부터 시작하여 부동산 가격이 반토막이 나있는 현재의 시점에서 과연 부동산을 구매하는 것이 바람직한 것인지 망설이고 있는 것이다.
그러한 사정을 인식한 건설부의 국장급이 최근에 입국 비자를 취득한 외국인은 누구나 부동산을 취득할 수 있다고 재차 강조하고 있다. 그러나 베트남의 특성상 건설부의 견해는 그렇다고 하더라도 부동산을 관리하는 부서에서 정하는 사항이기 때문에 쉽게 속단할 수는 없다.
부동산 가격이 오르고 있다고는 하나 이는 신규 분양하는 아파트의 가격이 기존의 아파트 가격보다는 높다는 의미인 것으로 보이며 거래량이 늘어났다고 하는 것은 실수요자가 많은 60㎡ 전후의 소형 아파트의 거래이다.
베트남 정부가 권장하는 시회주택은 70㎡ 이하 면적에 1㎡ 당 1500만동(75만원)이하의 가격을 적용하여 중저소득층에 공급하는 주택이며 분양율이 높고 거래가 활발하다.
또한 외국인의 입장에서 보면 환율의 변화를 감안하지 않을 수 없다. 환율이 최근 3년간 2% 이하로 인상되고 있지만 과거 2011년에는 부동산의 거품이 꺼지면서 10%에 육박하는 환율 상승이 있었다.
또한 베트남은 최근 기업의 활동이 활발하여 생산용 원자재와 기계설비들을 많이 수입하는 추세이며 국제적인 유가 하락으로 인하여 원유 수출금액이 32% 감소하고 있어서 무역적자 발생 등 환율 불안 요소가 전혀 없는 것이 아니다. 무역적자의 폭이 미미하고 매년 해외의 교포 및 해외근로자들로부터 베트남으로 들어오는 송금액이 100억달러가 넘기 때문에 우려할 부분이 아니라는 주장이 있기는 하다.
새로운 부동산법에 외국인이 부동산을 구입할 경우 임대도 허용한다고 규정하고 있으나 임대를 하는 과정을 보면 임대사업자 신고를 하고 공증의 절차를 거치는 등 한국과는 다른 규정이 있어서 쉽게 임대를 하고 해외로 과실송금을 할 수 있는 것이 아니다.
또한 부동산 임대료의 수익이 연간 7%선 이므로 베트남의 은행 이자율과 별반 다를 것이 없다.
최근 실수요자 중심이 아닌 휴양지 별장 등 투자형 부동산의 분양율이 저조하여 다낭의 경우 해변가의 투자 프로젝트 52개 중에서 착수된 것은 20개에 불과하며 이미 착수하거나 분양중인 프로젝트도 어려움에 직면하고 있는 것으로 볼 때구매예정자들은 부동산에 대하여 일부 거품을 우려하고 있다고 여겨진다.
베트남은 늘어나는 FTA, TPP 등 다자간 경제협력체 가입에 따른 유망한 시장으로 ‘한국의 CEO가 선정한 2015년에 해외에 투자하고 싶은 국가 1위’이다. 그러나 세계는 하락하는 유가로 인하여 경기가 침체되어 있다. 베트남은 수출에 있어서 원유가 차지하는 비율이 10%에 이른다. 부동산에 대한 투자는 불확실한 미래에 대한 변화를 좀더 지켜볼 필요가 있다.
특히 정부는 종전과 같은 부동산의 거품 발생을 예방하기 위해 부동산에 대한 대출 요건으로 부동산 가격의 60%를 대출 상한선으로 규제하고 있으며 10% 대인 현재의 대출 이자율도 내리지 않을 것을 밝히고 있다.
좀더 지켜보면서 투자가 아닌 장기적으로 베트남에 거주 목적 또는 자영업자가 지속적으로 오르는 부동산 임대료 등을 감안하여 베트남에서 안정적으로 사업을 영위하기 위한 부동산 구매가 바람직하다고 볼 수 있다.
베트남에서 외국인이 부동산 주택을 구매하고자 하는 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 필요한 시기인 듯하다.
김석운 한국-베트남문화교류협회 기획위원장
(kswkso@hanmail.net)
