최근 밝혀진 베트남 하노이 중심가 골든 레이크(Golden Lake) 아파트의 가격은 ㎡당 6500달러다. 호텔-아파트 단지는 5000㎡의 외부에 도금한 세라믹 장식, 24k 금으로 도금한 가구 및 금박을 입힌 수영장이 있다.

이 프로젝트는 2009년 건설을 시작했으나 최초 개발업체는 투자자금이 바닥 나서 추진 중이던 하노이 및 다낭 중심부의 금도금 아파트가 호아빈(HoaBinh Ltd)사에 최근 매각되었다.

또 다른 프로젝트를 포함해 하노이의 금도금 프로젝트 대부분은 주요 지역에 위치하고 있지만, 업계 관계자에 의하면 구매자는 관심을 보이지 않는 모양이다. 하노이의 한 대형 부동산 개발업체의 회장은 대부분의 구매자들이 구식으로 보이는 금도금 아파트가 아닌 현대식 건물을 찾고 있다고 말했다.

그는 프로젝트에 금박을 입혀 프로젝트를 추진하는 것은 비용이 큰 마케팅 전략으로 실패한 것이라고 말했다. “베트남 고객은 실용적입니다. 투자자의 신뢰성 및 판매 후의 서비스 품질에 대해 더욱 관심이 많습니다”라고도 덧붙였다.

베트남 부동산협회(VNREA)에 따르면 아파트는 최근 3년간 수요보다 공급이 많아서 미분양 재고가 늘어나는 추세에 있다. 3년 전부터 재고가 늘어나 해안지방 및 도시에서의 판매율은 40%에 불과하여 재고가 60%까지 증가했다. 최근 자료에 따르면 베트남 대도시의 아파트 평균가격은 ㎡당 1600달러다.

호치민 중심가의 일부 아파트는 늘어나는 교통량으로 인해 신규 주택 프로젝트에 대한 허가가 2020년까지 일시적으로 중지돼 최근 3년간 아파트 가격이 연간 10% 상승했다고 부동산컨설팅업체 사빌스(Savills)는 추정하고 있다.

베트남 부동산협회의 분석에 따르면 2019년 초부터 신규 아파트 공급이 줄어들었지만, 쌓인 아파트 재고로 인해 판매자가 자본을 회수하기 위해 유통성 정책을 더 많이 시행해야 하기 때문에 가격 상승 가능성은 거의 없으며 더 나은 판매 정책으로 가격은 동일한 수준에서 약간 하락할 수 있다.

베트남은 2010년 전후에 부동산 투기로 버블 현상이 일면서 모든 부동산이 최대 50%까지 폭락한 경험이 있다. 따라서 부동산 버블 현상을 방지하고자 실수요자 중심의 금융 신용정책을 강력하게 추진하고 있다.

부동산 금융정책은 부동산 투자를 촉진하는 데 큰 영향을 미치고 있다. 정부는 중장기적으로 부동산 프로젝트에 60%를 대출하는 것을 허용했으나 현재는 40%로 축소했고, 그 비율은 앞으로 30%로 축소될 예정이다.

이러한 정책은 투기를 억제하는 것이 목적이다. 늘어나는 관광객으로 인해 호텔보다 상대적으로 저렴해 선호도가 높은 아파트를 홈스테이 용도로 운영하는 2차 투자자에게 적정하고 합리적인 투자 수준을 결정하도록 요구하고 있다.

외국인이 구매 가능한 아파트의 30% 쿼터는 주로 A등급(고급 주택)에서는 빠르게 채워지고 있으나 복잡한 절차 등으로 인해 분양확인증을 받았으나 등기권리증(레드북)을 확보한 투자자는 1000명선에 머무르고 있다.

2016년부터 2년간 아파트 가격의 상승을 염두에 두고 대출을 받아 임대료로 이자를 지불했던 아파트 구매자들이 50%선에 육박한다고 관련 기관 및 부동산 협회가 공개적으로 투기에 경고했다.

그러나 미분양 아파트가 늘어나면서 2018년부터 임대료가 하락하자 이러한 투기 목적의 아파트 구매자들이 줄어드는 추세로 아파트 가격이 안정을 찾아가고 있다. 전문가들은 적절한 통화정책이 효과가 있는 것으로 평가하고 있다.

사빌스에 따르면 2020년까지 아파트의 수요는 호치민시는 C등급(저가), 하노이는 B등급(중급)이 대부분일 것으로 예측하고 있다. 실수요자 중심으로 수요가 이동하면서 상대적으로 가격이 저렴한 부도심권이 주목을 받을 것으로 보인다. 2020년 개통을 앞둔 지하철 역세권에 대한 선호도도 높아질 것으로 보인다.

베트남 부동산 중개업 협회에 따르면 도시화가 매우 높을 것이므로 중장기적으로 베트남 부동산 시장은 수요가 늘어날 것이다. 통계에 따르면, 매년 100만 명이 시골에서 도시로 이동한다. 중요한 것은 그들에게 양질의 제품을 제공하는 것이다.

지속적인 경제발전으로 하노이 및 호치민시 대도시로 유입되는 인구는 대부분 취업을 하는 젊은 직장인으로 실용을 중시하는 경향이 있다. 그러나 베트남의 주택에서는 이러한 수요자들의 눈높이에 적합한 설계, 디자인 및 품질이 아직은 부족한 것이 현실이다. 베트남에 진출하는 한국기업이 검토할 사항으로 보인다.

김석운 베트남경제연구소장

(kswkso@hanmail.net)