세계은행 등이 발표한 통계에 의하면 베트남 최상위 계층 2%는 200만 명으로 연간 1만달러 이상을 소비하는 계층이다. 그 다음 구매력이 있는 계층은 전체 인구의 20%로 월간 평균 1340달러의 수입이 있는 상류계층이다.
베트남 최대 도시인 호치민시의 1인당 월 평균 소득은 2015년 460달러를 넘어섰다고 딘라땅 (Dinh La Thang) 서기장이 밝혔다. 대부분 맞벌이인 호치민시의 가구당 가처분 소득은 월 900달러 수준이다. 그러나 이러한 결혼 초기 부부의 경우도 저축 가능한 금액은 월 200달러를 넘어서지 못하고 있다. 따라서 결혼 후 상당기간이 경과하고 소득이 증가하여야 주택 구매가 가능하다.
베트남 주택의 거래 건수를 비교해 보면 2014년 말부터 주택거래가 증가하여 2015년에는 월간 2000건을 돌파하고 2016년 6월에는 월 2500건을 돌파하는 등 주택경기가 활성화되는 추세를 보이고 있다.
TrầnNgọcQuang 베트남 부동산 협회의 대표는 베트남 뉴스와의 인터뷰에서 주택의 공급은 늘어나고 있지만 실질적인 거래가 감소하는 추세를 보이는 부동산 시장의 수요와 공급의 구조적인 문제를 가지고 있다고 말했다.
2016년 상반기 분양된 호치민시의 아파트를 살펴보면 도심중심가와 인접한 고급아파트의 경우 ㎡당 1300~2500달러이며 규모도 80~200㎡로 분양가격이 15만~50만달러에 이르는 고급주택이 주를 이루고 있다. 향후 분양이 예상되는 아파트들도 이와 같은 고급주택으로 공급이 수요를 초과할 것으로 보여진다.
2016년 9월 초 팜홍하이(PhạmHồngHà) 건설부장관은 가까운 장래에 고급주택시장은 과잉공급에 직면하고 저소득자에게는 주택이 부족한 사태를 맞게 될 것이라고 경고했다. 특히 7월 이후 고급주택의 월별 계약건수는 점차 줄어드는 추세를 보이고 있다.
중앙은행 통계에 의하면 2016년 2분기 말 부동산 비즈니스 분야의 대출은 425조동(190억 달러)를 넘어섰고 이는 2014년 말 기준 36%가 증가한 것이고 2015년 말 기준 8.2%가 증가한 것이다. 전체 대출에서 부동산 분야의 악성 대출은 3.7%에 달한다. 이는 일부 은행에서 주택 담보 대출의 이율을 5~6%대까지 내리며 주택가격의 80%까지 대출을 시행하고 있는 것도 요인 중의 하나이다.
최근 호치민시 부동산 협회(HoREA)는 수년 간 베트남 부동산 버블현상이 심화될 것이라고 밝혔다. 높은 경제 성장에 따라 국민들의 평균 소득 수준이 향상되면서 많은 사람들이 저위험 자산으로 부동산 구매에 나서고 있지만 통화 정책이 다소 느슨할 때 부동산 버블 위험이 상승한다는 점을 지적했다.
외국인의 구매가 가능한 아파트 단지당 30% 한도에 도달한 곳은 극소수이며 통상 단지당 5~10%의 외국인 구매율을 보이고 있다. 외국인 및 교포의 고급 주택 구매는 미미한 실적으로 아직 관망세가 우세한 것으로 보고 있다. 이는 외국인의 주택구매에 대한 규정이 명확하지 않은 것도 이유 중의 하나이다.
건설부장관이 2016년 8월 중순에 열린 부동산협회 모임에서 부동산 개발업자들에게 고급 주택 시장과 저소득 생활자를 위한 주택시장에 있어서 수요와 공급이 불균형적으로 개발되고 있다고 지적했다. 2017년에는 그런 추세가 더욱 심화될 것으로 보인다고 말했다. 따라서 사회주택을 장려하는 정책으로 전환을 예고했다.
최근에 TrịnhĐìnhDũng 부총리는 땅값이 저렴한 산업공단 내에 주택건설을 허용하여 저렴하게 주택을 공급할 수 있는 방안을 건설부 및 관계부처에 요구했다.
베트남에서는 아파트 보다는 일반주택을 선호해서 같은 면적의 경우 일반주택의 가격이 2배 이상 높은 실정이다. 그러나 최근 대도시에서 핵가족이 늘어나면서 좁은 골목길의 일반주택 보다는 70㎡ 이하, 10억동(4만5000달러) 가격으로 CCTV 등 보안 장치가 있고 교통이 편한 아파트를 찾는 젊은 층의 수요가 늘어나고 있다.
베트남은 소득에 비하여 임대료가 상대적으로 높은 국가이다. 호치민시에서 방이 3개 정도의 일반 주택의 경우 월간 임대료가 900달러 수준으로 방 1개 당 부담금이 300달러이다. 소득이 낮은 미혼자의 경우 2~3명이 함께 월 임대료 200달러 이하의 주택에서 거주한다. 호치민시의 통계에 의하면 40㎡면적에 10명이 거주한다.
베트남에서는 지속적으로 높은 경제성장을 이룩하게 됨에 따라 주택건설의 수요가 대폭 늘어나는 추세이며 베트남 정부도 이에 따라 다양한 주택건설 장려 정책을 도입하여 경제성장의 새로운 동력을 추가하려고 한다. 한국에서 주택건설경험 노하우를 보유한 중소기업의 베트남 진출을 기대해 본다.
김석운 한국-베트남문화교류협회 베트남경제연구소장
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