지난 해 연말 베트남에 살면서 오랜만에 기분좋은 경험을 하였다. 대부분의 주재원과 마찬가지로 필자 역시 교민들이 선호하는 푸미흥지역의 아파트를 임대하여 살고 있다. 한번쯤 경험해보았겠지만, 제법 쏠쏠치 않은 월 임대료를 지급함에도 불구하고 아파트를 구할 때 제대로 자신의 목소리를 내지 못한 것이 사실이다. 호치민이나 하노이에 외국인이 살만한 아파트가 많지 않았을 뿐더러 반대로 수요는 많았기 때문이다. 그러나 지난해 연말부터 푸미흥 부동산시장에 변화가 감지되기 시작하였다. 대규모 단지 아파트가 완공됨으로써 공급은 늘어나기 시작한 반면, 글로벌 금융위기로 인하여 베트남에 대한 투자가 주춤하면서 수요가 감소하였기 때문이다. 더구나 빈집으로 두더라도 일정 금액 이상의 월세를 받기를 원했던 물량까지 임대료를 낮추기 시작하면서 푸미흥 지역의 임대료는 불과 1개월 사이에 급격하게 하락하기 시작한 것이었다. 필자의 임대인 역시 이러한 분위기를 감지하였는지, 임대계약이 채 완료되지 않았음에도 불구하고 10% 이상 임대료를 인하해주었다. 2009년에도 꼭 재계약하자는 당부의 말도 잊지 않았다. 지난해 여름 베트남 동화가격이 급등할 때 달러로 임대료를 주지 않으면 이사라고 했던 그 주인이 맞나 싶을 정도로 친절하게 변해 있었다.
아파트 등 임대가격 급락
이러한 상황변화를 지켜보면서 금리정책이 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치기 위해서는 다소간의 시간차가 존재하고 있다는 사실을 새삼 다시 깨닫게 되었다. 주지하다시피 2008년 베트남의 경우 2사분기부터 본격적으로 금리가 상승하기 시작하여 6~7월 정점을 이루었다. 이후 20%대를 유지하던 대출금리는 지난해 연말부터 베트남정부의 금리인하정책과 더불어 급락하였다. 아이러니하게도 고금리가 한창 진행중일 때에도 잘도 버티었던 부동산 임대가격이 오히려 금리가 급락하는 시기에 금리와 더불어 추락하기 시작한 것이다. 부동산 시장을 잘 모르긴 하지만, 아마도 불황기에는 약간의 투기적 성향을 반영하고 있는 분양 프리미엄이 먼저 하락하고 다음으로 일반아파트 매매가격, 그리고 마지막으로 실수요를 반영하는 전세 및 임대가격이 추락하는 것이 순서가 아닌가 싶다. 지난해부터 베트남 주거용 부동산의 경우도 이러한 순서를 밟아오고 있음을 여러 언론보도를 통하여 이미 잘 알고 있지 않을까 싶다. 그렇다면 다음순서는 무엇일까? 언제가 바닥인지 예측하기는 힘들겠지만, 마지막 순서인 임대가격이 하락하고 있고, 침체된 경기를 부양하기 위한 금리인하정책은 지속될 수 밖에 없다는 점을 감안한다면 지금부터 조금 더 관심을 가지고 부동산을 바라보아야 하지 않을까 싶다. 주식시장과 마찬가지로 부동산시장 역시 가장 어두운 때 일수록 여명은 가까워져 오고 있을 테니까 말이다.
실제 투자 어렵다면 주식으로
그러나 주거용 부동산이든 상업용 부동산이든 상대적으로 덩치가 크다는 점을 감안할 경우 개인투자자가 실제 투자를 고려하기는 쉽지 않다. 한국의 경우라면 부동산펀드와 같은 실물펀드를 고려해 볼 수도 있다. 그러나 베트남에서야 선택의 폭이 크지 않은 것이 사실이다. 다만, 대안으로 관심을 가져 볼만한 종목이 부동산 관련주식으로 분류될 수 있는 종목이다. 베트남에 상장되어 있는 대형주 가운데 부동산 관련주로 분류할 수 있는 종목은 표에서 살펴볼 수 있는바와 같이 ITA를 비롯한 5개다. ITA와 KBC의 경우 산업공단, SJS와 VCG는 부동산 시행 및 시공사, VIC의 경우 대표적인 사무용건물 투자회사로 간단히 정의해 볼 수 있지 않을까 싶다.
VCG, 매출 60% 이상 시공관련
먼저 ITA는 1996년 Tan Tao 공단개발을 위해 설립되었다. 총 445.25헥타를 개발하여 호치민 인근의 중요 산업공단으로 자리를 잡았다. 총개발비용은 1조4천억동이 투자되어 175개 정도의 공장이 들어서있다. ITA는 기본인프라를 한번에 제공함으로써 주요 고객을 유치하여 현재 90% 이상의 입주율을 유지하고 있다. KBC(Kinh Bac City Development Share Holding Corporation)는 ACB(은행주)와 함께 하노이거래센타의 대표종목이다. 최초 개발프로젝트는 1천헥타 규모의 Bac Ninh 산업공단이다. 수요자에게 필요한 모든 인프라를 일괄 제공하는 전략으로 많은 공장들을 유치한 공단으로 유명하다. SJS(Song Da Urban & Industrial zone investment and development JSC)는 국영기업이었던 Song Da사가 주식회사로 전환하여 2006년부터 상장돼 거래되기 시작한 종목이다. VCG(Vietnam Construction and Improt-Exprot JSC)는 하노이지역에서 강점을 가진 국영건설업체로 2008년 신규상장되어 거래되고 있다. 매출의 60%이상이 시공관련이라 부동산 경기가 회복될 경우 수주가 늘어날 수 있을 것으로 기대된다. VIC(Vincom JSC)는 2002년 우크라이나의 Technocom 그룹을 중심으로 설립되었다. 이후 꾸준히 증자에 성공하여 2008년에는 자본금이 1조2천억동으로 증가하였다. 하노이의 빈콤타워를 소유한 기업으로 유명하며, 호치민의 Eden 프로젝트 개발을 위해 2조동의 회사채 발행에 성공하였으며, 하이퐁에도 Vinco Haiphong 빌딩을 소유하고 있다. 이외에도 하노이와 호치민 중심에 개발가능한 토지를 소유하고 있는 것으로 알려져 있다. 부동산 시장의 회복여부와 함께 부동산 관련 주식에도 조금씩 관심을 가지기 시작해야 할 시기가 아닌가 싶다.⊙
