사회주의국가인 베트남에서 토지의 소유권은 국가에 속하고, 사인(私人)은 국가로부터 토지를 할당(allocation)받거나 임차함으로써 용도와 기간에 제한이 있는 토지사용권을 취득하거나, 이미 토지사용권을 취득한 자로부터 이를 양도받거나 토지를 임차하여 토지를 사용하게 됩니다. 이 점이 우리 나라의 토지 소유권 제도와 구별되는 베트남 토지 소유권 제도의 특색일 것입니다.
또한, 외국인의 경우에는 위와 같은 토지사용권 취득 방법 중 국가와 토지 임대계약을 체결함으로써 확정 기한부로(definite period basis) 국가로부터 토지를 임차하는 방법만이 허용될 뿐, 토지에 대한 장기(long-term and stable) 사용권을 취득할 수 없다는 점에서 베트남 국민에 적용되는 토지사용권 형식과 또 다른 차이가 있습니다.
이번 호에서는 외국 법인이 베트남에서 개발 프로젝트의 이행을 위하여 국가로부터 토지를 임차하고자 하는 경우에 유의하여야 할 사항인 토지임대료의 산정 ․ 조정, 감면, 지급, 토지 임대료에 관한 불복 방법 등에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

임대료의 산정

베트남에서 프로젝트를 이행하는 외국법인이 국가로부터 특정 토지를 임차하는 경우 동 법인은 국가와 토지임대에 관한 계약을 체결하게 됩니다. 토지임대료는 위 계약에서 정한 임대기간에 따라 달라지게 되는데, 프로젝트에 관한 투자증명서상에 기재된 프로젝트의 기간(term)을 임대기간으로 정하는 것이 일반적입니다. 임대기간은 보통 투자증명서 발급일로부터 50년 동안이고, 이를 초과하는 경우에도 최대 70년을 넘을 수 없습니다.
또한, 토지임대료는 토지사용료(land use fee)와 달리 장기(long-term and stable) 사용권에 기반한 것이 아니므로, 임대 대상인 토지의 가격(land price)에 임대기간과 0.5(%){일반적인 경우를 전제합니다}를 곱하여 산정됩니다. 다만, 투자 유치가 어려운 사회 ․ 경제적 낙후 지역에는 위 0.5%보다 낮은 비율이, 도시 ․ 상업지구 또는 인구밀집 지역에는 위 0.5%보다 높은 비율이 각각 적용될 수 있으나, 그러한 경우에도 0.25%보다 낮을 수 없으며, 2% 보다 높을 수 없습니다.
임대 대상인 토지에 적용되는 임대가격 단위(rent unit)는, 베트남 성 및 특별시 인민위원회가 공표하여 매년 1월 1일 자로 효력이 발생하는 해당 성 및 특별시 내의 토지사용권에 대한 공시지가(land price)를 기초로 하여, 동급 인민위원회가 공포하는 ‘임대료 산정 및 징수에 관한 결정(Decision)’의 내용에 상응하도록 정해지는 것이 일반적입니다.
만약 프로젝트를 수행하는 외국 법인이 택지개발이 종료된 토지를 임차하는 것이 아니라 해당 토지 위에 주민들이 거주하고 있는 등 토지의 회수 절차가 완료되지 아니하여 위 외국 법인이 직접 대상토지에 대한 보상을 한 경우에는 토지 관련 보상금이 국가에 납부할 토지임대료에서 공제됩니다.

임대료 감면

토지임대료 감면에 관한 사항은 case-by-case로 정하여지나, 베트남 토지법 및 그 하위 법령에 의하면 투자 장려지역의 투자 프로젝트를 위한 토지, 공용 시설의 건축을 위하여 사용되는 토지, 공공주택을 위한 토지, 공단 노동자를 위한 아파트의 건축을 위한 토지 및 프로젝트의 진행이 어려워 일시적으로 공사 또는 운영을 중단하는 경우 등은 토지 임대료가 감면될 수 있는 사유로 규정되어 있습니다.
토지임대료 감면 대상에 해당하는 지 여부 및 감면 결과 납부의무가 발생하는 토지임대료의 액수에 관하여는 세무서(tax office)가 토지대장 등 관련 서류 및 감면 대상에 해당함을 증빙하는 서류를 기초로 하여 판단합니다.

임대료의 지급

베트남 토지법에 의하면, 외국 법인을 포함한 외국인은 연불(annual payment) 또는 일시불(one-off payment) 방식으로 토지를 임차할 수 있습니다. 일시불 방식으로 토지임대료를 지급하는 경우에는 매매계약시 매매대금을 지급하는 경우와 마찬가지로 토지임대료의 추가 지급 문제는 발생하지 않게 됩니다. 이와 달리 연불 방식으로 토지임대료를 지급하는 경우에는, 향후 납부하여야 하는 토지임대료가 증가될 가능성이 있는데, 이는 법령의 규정상 프로젝트에 대한 임대료 산정시 적용되는 전술한 임대가격 단위(rent unit)는 5년 동안은 변화 없이 유지되나, 그 이후에는 성(province) 또는 시(municipal) 단위 인민위원회의 재무국장이나 구(district) 단위 인민위원회 의장에 의하여 조정될 수 있는 여지가 있기 때문입니다.
또한, 토지임대료는 토지임대 결정일로부터 지급되어야 하나, 만약 위 외국법인이 토지임대 결정일 이후에 토지를 인도받은 경우에는, 그 인도 시점으로부터 토지임대료 납부의무가 발생하게 됩니다.
토지임대료의 지급은 베트남 동화로 이루어져야 함이 원칙이나, 외국 법인 등이 외국 통화(foreign currency)로 지급한 경우에는 지급 당시 은행간 시장의 평균거래환율(SBV 기준환율)에 따라 베트남 동화로 환산하여 계산됩니다.
토지임대료는 세무서의 통지(notice) 내용에 따라 납부되어야 합니다. 토지임대료
의 납부 횟수는 1년에 2회로, 매년 4월 1일 이전과 10월 1일 이전에 납부하여야 합니다. 연체(late payment) 시에는 매 연체 일마다 토지임대료의 0.02%에 해당하는 금액이 벌금으로 부과됩니다.  

토지임대료 금액에 대한 불복

부과된 토지임대료 금액에 대하여 불복하고자 하는 경우에는 납부에 관한 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 관할 세무소에 이의를 제기하여야 합니다. 이와 같이 토지임대료의 다과에 관하여 다투는 경우에도 통지서에 기재된 정해진 납부일에 부과된 토지임대료 전액을 납부하여야 합니다.