2015년 8월 주택법이 개정되기 전까지 베트남에서 근무하거나 거주하는 주재원들에 한해 부동산을 구입할 수 있었고 그외 사람들은 임대 자체도 불가능했다. 그러던 것이 관련법이 개정되면서 베트남에 상주하지 않더라도 여행 비자나 유학 비자처럼 적법한 체류신분을 소지한 외국인 개인도 부동산 매입이 원칙적으로 가능해졌다. 베트남에서 적법한 투자등록증이나 인허가를 취득한 외국 투자법인이나 외국법인 지사 및 대표 사무소, 외국은행 지사 등도 부동산 매입이 가능하다. 다만 외교적 특권이나 면책특권 등 특별대우 대상인 개인이나 법령에 따른 우선권 또는 면책특권이 적용되는 재외공관과 외국기구 대표 사무소 등은 매입이 불가능하다. 외국인 개인은 등록만 하면 임대도 가능하다.

다만 모든 부동산을 구매할 수 있는 것이 아니라 개발 프로젝트 구역 안에서만 가능하다는 점에 각별히 주의해야 한다. 간혹 베트남의 구 단독주택이나 빌라를 구입해 사업이나 임대를 계획하는 한국인 투자자들이 필자가 속한 법무법인에 문의를 하는데, 대부분 소유권 취득이 불가능한 경우다. 따라서 베트남 부동산 구입은 주로 신규 분양 아파트를 구매하는 방식이다.

베트남 아파트 분양 시 주의할 또 다른 사항은 단지의 30%를 초과해 외국인에게 분양할 수 없다는 점이다. 예컨대 단지 내 100세대가 분양된다면 그 중 최대 30세대까지만 외국인에게 분양이 가능하다. 만약 분양업체가 법정기준을 초과해 외국인에게 분양할 경우 매매계약이 무효가 된다는 유권해석이 있다.

한 가지 안타까운 점은 외국인 개인이 부동산(사용권)을 50년까지밖에 보유하지 못한다는 점이다. 또한 외국 투자법인은 ‘법인 존속기간까지’라는 제한이 있다. 예를 들어 외국인이 5년 보유한 아파트를 다른 외국인이 구매할 경우 이 외국인은 잔여기간인 45년까지만 보유할 수 있다. 그렇기 때문에 대부분 외국인의 부동산 구매는 신규 분양 아파트를 중심으로 이뤄진다.

외국인 소유 아파트는 외국인에게만 매매할 수 있다는 부정확한 정보가 떠돌고 있는데, 이는 사실과 다르다. 외국인이 자신 명의로 부동산을 구매했다면 이 부동산을 반드시 또 다른 외국인에게 매매할 필요는 없으며 베트남인이든 외국인이든 불문하고 자유롭게 매매가 가능하다. 다만 베트남인이 외국인으로부터 부동산을 구매할 경우 토지 사용권을 제외하고 건물을 영구 소유할 수 있다는 점이 다르다.

일부 한국인 투자자들은 베트남의 부동산 소유기간이 50년이므로 불안해하는데, 이것이 큰 의미가 있는 지는 의문이다. 한국에서도 같은 아파트를 50년 이상 보유하는 경우가 극히 드물고 시세차익을 위해 통상 10년, 길어도 20년 안에는 처분하기 때문이다. 외국인이 보유한 베트남 부동산 또한 상속 및 증여가 가능하다. 다른 외국인에게 상속 또는 증여할 경우 그 외국인은 잔여기간만 보유할 수 있으며 베트남인에게 상속 또는 증여할 때는 토지 사용권을 제외한 건물을 영구적으로 소유할 수 있다. 나아가 신규 분양 아파트는 사용권증명서의 소유권 등기 이전이라도 분양권 전매가 허용된다.

그렇다면 모든 외국인 개인이 베트남 부동산을 구매할 수 있을까? 앞서 기술한 대로 외국인 개인이 원칙적으로 적법한 비자(합법적 체류신분)를 소지했다면 베트남 내 부동산 구입이 가능하다. 다만 분양 물건에 따라 분양업체가 베트남 거주증까지 요구하는 경우가 있는데 주의가 필요하다. 체류신분이 자의와 다르게 회사 퇴직 또는 이직 등 타의에 의해 변경될 수 있고 분양계약 후 실제 입주시점까지 상당 기간이 소요되는 베트남 특성상 분양 당시 요구되는 체류신분을 안정적으로 확보하는 것이 좋다. 토지사용권 증명서에 표기되는 여권번호와 분양계약서의 여권번호 일치 여부, 국적 변경 등도 사전에 문제가 없는지 점검해야 한다. 분양업체에서 거주증을 요구한다면 단순히 비자만으로는 어렵고 베트남 내 노동허가증 발급 후 거주증을 소지한 외국인 또는 해당 외국인의 배우자로 동반가족 거주증을 소지한자여야 한다. 역시 분양 아파트별로 상이할 수 있으므로 사전에 확인한다.

간혹 베트남 시내를 다니다 보면 앙상하게 뼈대만 남은 건물을 종종 볼 수 있다. 이런 건물들은 대부분 시공 중에 자금이 끊기거나 시공사가 부도가 나서 공사가 중단된 빌딩들이다. 다시 말해 베트남에는 주택보증제도가 활성화되지 않았다. 다행히 최근에는 부동산 개발 시 은행으로부터 지급보증을 받지 못하면 건축허가가 나지 않기 때문에 예전보다는 부동산 시장이 좀 더 안정됐다고 볼 수 있다.

그렇지만 베트남 내국인 입장에서는 여전히 아파트 분양은 일종의 도박으로 간주될 만큼 실제 입주시점은 물론 건물의 완공 여부 자체가 불투명하다는 인식이 팽배한 만큼 한국의 아파트 분양의 관점에서 접근해서는 안 된다. 베트남 사람들은 아직도 신규 분양 아파트 계약을 망설이는 경향이 많으며 분양 대행사는 사은품이나 가격할인을 내세워 분양을 유도하고 있다. 그만큼 내국인 유치가 어렵고 현지 사정을 잘 모르는 한국인이나 외국인을 대상으로 한 분양계약이 쉽다 보니 일부 신규 분양 아파트의 경우 소개 브로커에게 상당한 커미션을 지급하기도 한다.

베트남의 부동산 관련 세금에는 어떤 것이 있을까? 부동산 취득에 따른 취득세는 없지만 부가가치세는 납부해야 한다. 건축물 부분에 한해 부가가치세율이 약 10%인데 이미 분양대금에 포함되어 나오기 때문에 외국인이 아파트를 분양받을 때 부가가치세를 잘 모르고 지나가는 경우가 있다. 이외에도 한국의 장기수선충당금과 유사한 장기관리비 또한 분양대금 지급 시 2%를 납부하므로 이 점에 유의할 필요가 있다.

아파트를 임대해 수익이 발생할 때는 어떻게 될까? 외국인 개인은 소유 아파트를 제3자에게 임대할 수 있으나 외국 투자법인은 임대할 수 없고 직원 숙소 용도로만 사용할 수 있다. 외국인 개인이 소유한 아파트를 제3자에게 임대할 때는 당국에 반드시 사전에 신고해야 한다. 다만 허가사항이 아니기 때문에 단순 신고만 하면 된다. 임대소득이 1억 동(약 500만원)을 초과하면 부가가치세 5%, 임대소득세 5% 도합 10%를 납부해야 한다. 베트남은 한국과 달리 임대소득이 분리과세가 된다. 다시 말해 종합소득 대상이 아니다.

한국-베트남 조세협정을 보면 이중과세 해소방법이라는 것이 있다. 이에 따르면 한국 세법의 규정에 따르도록 하고 있다. 세액공제가 된다고 이해할 만하다.

베트남 부동산을 처분할 때는 어떤 세금을 내야 할까? 베트남은 한국과 다르게 매매차익에 따른 양도소득세가 없다. 부동산 매매에 따른 세금은 거래세의 개념으로 양도가액의 2%다. 이 또한 세액공제가 가능하다. 한 가지 유의할 점은 현지의 부동산 처분도 한국에서 양도소득세 과세대상에 속한다는 점이다. 한국 기준대로 양도차액을 가지고 과세하기 때문에 앞에서 본 베트남 내 매각 시 납부하는 양도가액 2%의 세금과는 별도로 한국에서 양도소득세를 내야 한다. 다만 처분에 따른 양도소득세가 5000만 원이라고 가정할 때 이 중 베트남에서 500만원을 납부했다는 증명을 하면 나머지 4500만원만 한국에서 내면 된다. 이러한 조세규정 때문에 베트남 부동산 매입을 고민하는 한국 투자자들이 많은 것이 사실이다.

베트남의 경제성장으로 점차 아파트를 선호하고 부동산 가격 상승이 기대되는 것은 사실이다. 그렇더라도 부동산에 투자할 때는 현지인의 관점으로 보는 것이 좋다. 현지인들은 북향을 가장 선호한다. 아파트 층수도 고층을 좋아하는 한국인과 달리 중간층을 많이 찾는다. 북적거리는 버스 환승장보다는 조용한 거주지역과 거주 쾌적성을 높게 친다. 베트남의 부동산 관련 세법 규정도 한국과 많이 다르기 때문에 현지 부동산 매입 시에는 소개업체나 중간 브로커 말만 믿지 말고 신뢰할 만한 전문 변호사를 찾는 것이 좋다. 이를 통해 프로젝트 평판 조회와 분양 계약서 검토 등의 절차를 거쳐 대금을 지급하는 것이 안전하다. 베트남은 엄연한 공산주의 국가라는 점을 잊어서는 안 된다.

※ KOTRA의 외부 글로벌 지역 전문가인 최지웅 대표 변호사(법무법인 아세안, jchoi@alfcounsel.com)이 ‘해외시장뉴스’에 올린 글을 요약한 것입니다.

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