창업

부동산사업법 시행령의 제정
한국인들은 부동산에 관하여는 누구에게도 뒤지지 않는 실력과 안목을 가지고 있고, 정말 이 부분에 관심은 타국가, 타민족의 추종을 불허하는 것 같습니다. 이에 본 필자는 최근 발표된 부동산사업법 관련 규정을 내용을 2회로 나누어서 살펴보고자 합니다. 베트남 정부는 건설부의 제안에 따라 지난 10월 15일 부동산사업법(Law on Real Estate Business)을 이행하기 위한 구체적인 가이드라인을 제정하였는데, 그 법령은 Decree 153/2007/ND-CP(이하 ‘시행령’이라고만 합니다)입니다.

법정자본금
한국 회사법은 주식회사의 경우 최소 5천만원은 가지고 있어야 회사를 설립할 수 있다고 규정하고 있지만, 베트남 기업법과 투자법은 특정 회사 설립과 관련하여 정관자본금이 최소 얼마여야 한다는 규정은 가지고 있지 않은데, 특별히 법에서 정하지 않는 이상 정관자본금의 최소 규정에 대하여는 고려하지 않아도 된다는 의미입니다.

그러나 베트남의 경우에도 특정 업종에는 프로젝트의 안정적 이행과 회사채권자의 보호를 위하여 최소한의 정관자본금을 규정한 법정자본금 규정을 두는 경우가 있습니다. 여러분도 짐작하시겠지만, 은행, 증권 등 경제의 근간이 되는 금융관련 법규가 이러한 제한을 두고있습니다. 오늘 우리가 이야기하는 부동산사업 역시 최소한의 정관자본금을 갖추어야 사업을 진행할 수 있는 업종에 해당합니다. 프로젝트의 규모나 다수의 수분양자들을 생각하면 입법자의 태도는 바람직한 것으로 생각됩니다. 부동산사업법 시행령은 부동산사업의 최소 자본금으로 60억 베트남동을 규정하고 있는데, 이를 달러로 환산하면 375,000달러 정도이고, 한화로 계산하면 3억 4천만원 정도 됩니다..

위 금액에 대하여 부동산중개업을 계획하고 계신 분들은 가슴이 덜컹 내려앉을 수도 있을 것입니다. 그러나 부동산사업법은 “부동산사업”과 “부동산관련 서비스업”을 구별하고 법정자본금에 대한 규정은 부동산사업의 경우에만 적용하고 있으므로, 부동산중개, 감정평가 등의 부동산관련 서비스업의 경우에는 이러한 제한이 규정되지 않는 것으로 해석됩니다. 따라서 거대한 부동산프로젝트가 아닌 중소 부동산중개업을 하시고자 하는 분의 경우에는 법정자본금에 대한 걱정을 붙들어 매어도 문제가 없습니다.

선분양에 관한 규정
베트남은 한국과 같이 선분양 제도를 인정하고 있는데, 그 동안 실효성이 있지는 않았지만 이에 대하여는 몇 가지 규제가 있습니다. 가장 대표적인 것은 “최초 계약금 지급시기”에 관한 규정과 “입주전 최대 계약금 납입한도”에 관한 규정입니다. 새로운 시행령은 앞의 것에 관하여 규정하고 있습니다.

부동산사업법 시행령은 시행사와 분양자 사이의 사전분양계약을 허용하면서도 최초 계약금 지급시기를 승인된 프로젝트 이행일정에 따라 인프라(technical infrastructure, 베트남어로는 ha tang ky thuat) 공사를 시작한 이후로 못박고 있습니다. 그러나 주택에 관하여는 주택법의 규정에 따르도록 하고 있는데, 주택법은 시행령의 규정보다 다소 엄격하게 규정하고 있습니다. 주택법은 설계도면의 승인과 기초공사(foundation, 베트남어는 mong)가 끝난 이후에야 최초 계약금을 지급받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 사전분양금은 입주 전까지 분양계약금의 70%를 넘을 수 없다고 규정하고 있구요. 이러한 규정들은 사실 시장의 현실과 많이 동떨어진 것인데요, 부동산시장이 매우 과열되어 있고 투기세력들이 득세하다 보니, 이와 같은 규정들이 실효성을 갖기에는 매우 어려운 조건인 것 같습니다.

한국을 알면 베트남이 보인다
최근 부동산시장의 과열에 대해 베트남 정부는 걱정이 많은 것 같습니다. 작년에 시작된 주식투자 붐과 최근까지 지속되고 있는 부동산시장의 과열현상은 베트남 경제의 성장으로만 연결되는 것이 아니라 상당한 버블(bubble)을 반영하고 있습니다. 실제 부동산시장의 거래 중 많게는 90% 적게는 60%가 실질 수요를 반영하지 않고 투기에 의하여 조장되는 것이라고 하는데 대체적인 견해는 이러한 견해에 동조하고 있는 것으로 보입니다. 많은 경제학자들과 원로들은 특히 부동산시장의 과열에 대하여는 망국적인 것으로 개탄하고 있는데, 예전의 한국 모습을 그대로 지켜보는 것 같아 신기하기까지 합니다.

자산시장의 팽창은 필연적으로 물가상승을 수반하고 있고, 물가상승의 문제는 1, 2년 사이에 해결될 성격의 이슈가 아니므로 그 심각성은 더하다고 하지 않을 수 없습니다. 금년 베트남의 GDP성장률은 연 8.5% 정도로 예상되는데, 반면 물가상승률은 연 10%가 넘어갈 것으로 예측됩니다.

GDP성장률을 초월하는 물가상승과 확대되는 빈부격차는 사회주의 국가인 베트남 국민의 고통을 가중시킬 것이고 따라서 베트남 당국은 이러한 문제들을 해결할 정책들을 제시해나가야 하며, 이러한 노력은 정치적 안정성과도 관련된 문제일 것입니다.

베트남 당국은 최근 호치민 2군 지역의 Vista 프로젝트와 호치민 7군의 Sky Garden Ⅲ 프로젝트가 극도의 투기적인 양태를 띠고 있다고 판단하고, 양 프로젝트가 기초공사가 완결되지 않은 상태에서 선분양계약을 체결하고 자금을 모집한 것은 주택법위반이라고 하면서, 호치민시에 주택법위반 여부를 수사할 것을 지시하였습니다. 한편, 베트남 당국은 개인의 다주택보유 자체에 대한 제한과 보유세, 양도세 등의 현실화 등 세제개편을 통한 근본적인 해결방안을 모색하고 있습니다.

역시 가장 강력하고도 실효적인 방법은 세금을 통한 규제일 것이고, 필자가 베트남 당국의 정책결정자라면 조세정책을 통한 구체적인 방안을 찾고자 할 것입니다. 한국이 이미 경험하였듯이....


** 본 칼럼에 대한 독자 여러분의 적극적인 의견 개진 부탁드립니다